Изменения в 2019 году

Как таковых изменений по узакониванию самовольных построек на своей земле 2019 год не принес. Однако, в связи с активной борьбой государственных органов с проблемной и ветхой недвижимостью, ужесточается порядок данной процедуры.

Уже сегодня есть реестр государственных участков земли, приватизация которых категорически запрещена. А значит, прежде чем заниматься процедурой узаконивания постройки, необходимо предварительно узнать: имеется ли право приватизации того земельного участка, на котором стоит самострой? В противном случае можно попасть в очень неприятную ситуацию, когда будет затрачено много времени и сил, а решение суда будет прямо противоположно желаемому — снос.

Процедура узаконивания и оформления самостроя

Для признания самовольной постройки можно воспользоваться двумя способами:

  • подача искового заявления в суд;
  • обращение к администрации региона для признания строения принадлежащим на праве собственности конкретному лицу.

В первом случае у истца должны иметься доказательства того, что он имеет имущественные права в отношении конкретного объекта. Также придется доказать, что строение не несет опасность для жизни людей, а также не нарушает каким-либо образом права иных лиц.

Административный метод, с помощью которого можно узаконить самострой, применяется исключительно в отношении строений, которые могут возводиться без получения особого разрешения.

Строения на садовых участках можно узаконить в административном порядке.

Обычно сюда относятся небольшие сооружения из дерева, которые устанавливаются на земле, предназначенной для садоводства, поэтому они представлены дачами, а не полноценными жилыми строениями.

Для регистрации строения в собственность владельца потребуется обратиться в ФРС, причем с собой необходимо иметь определенный пакет документов.

Нормативно-правовая база

uzakonit-pomeschenie1_1

Самый главный нормативный акт, определяющий понятие самовольных построек — это Гражданской кодекс Российской Федерации. В ст. 222 ГК РФ дается емкое и четкое понятие, что такое самовольная постройка.

Здесь же указано, что лицо, которое возвело постройку без согласования и разрешения соответствующего органа на участке земли, не предназначенном для строительства, не имеет на постройку права собственности.

У собственника земли может нет вообще никаких прав продавать, пользоваться, распоряжаться недвижимостью. При выявлении таких построек государственный орган в судебном порядке может потребовать от собственника земли снести сооружение за его счет. И в такой ситуации суд будет на стороне государства.

В 2015 году в связи с популярностью этого вопроса и большим количеством судебных прецедентов по искам об узаконивании самостроя был принят закон на федеральном уровне «Об узаконивании самовольных строений» №258-ФЗ.

Еще одним важным нормативным актом, влияющим на вопросы признания постройки самостроем, является Земельный кодекс РФ. Ведь именно исходя из того, к какой категории относится земельный участок, определяется — можно ли на нем вести строительство.

Нельзя уменьшать и роли Кодекса об административных правонарушениях РФ. В случае выявления самовольного возведения постройки собственнику земли будет грозить именно административный штраф в размере до 1 000 000 рублей.

Налоговый кодекс РФ предусматривает начисление двойного налога, штрафов и пени на собственника самостроя.

Для того чтобы упростить процедуру легализации самовольных построек на дачных участках, был принять Федеральный закон №93-ФЗ, который называют «дачной амнистией», позволяющий узаконивать строения на дачных и садовых участках в упрощенном порядке.

Как узаконить самовольную постройку на своем участке

Узаконивание самовольных строений затрагивают и положения Градостроительного Кодекса РФ.

Какое наказание назначается за самострой

Самовольное взведение строения приводит к необходимости применения определенных мер наказания для граждан:

  • при возведении не капитального строения на участке, который не принадлежит человеку, назначается штраф от 1 тыс. руб.;

Снос самостроя.

  • если возводится дом на собственной территории, но при этом отсутствует предварительное разрешение на этот процесс, то штраф начинается от 2,5 тыс. руб.;
  • если сооружение строится на земле, которая не предназначается для этих целей, то непременно такой объект сносится, а все расходы на этот процесс компенсируются нарушителем.

Порядок узаконивания

Есть два способа провести узаконивание самовольно возведенного строения: «дачная амнистия» и признание права собственности в суде. Практика узаконивания строений в суде началась еще с 2006 года, когда в суды активно пошли владельцы гаражей, возведенных в гаражных кооперативах без соответствующих документов в 90-ые годы.

В случае, если строение, возведенное без разрешения госорганов, безопасно для окружающих, не располагается на муниципальной земле, не затрагивает интересы третьих лиц, суд достаточно быстро выносит решение о признании на нее права собственности за истцом.

Особенно это касается ситуаций, попадающих под категорию «за сроком давности». Это те случаи, когда постройки были возведены до принятия норм о необходимости получения разрешения на строительство. Ведь здесь собственник попадает в непростую ситуацию. По сути, право собственности на землю у него есть, а по внесенным в законодательство изменениям право собственности на возведенное строение не оформлено.

При предоставлении суду соответствующих документов о том, что участок находился в собственности у истца более 10-ти лет, он пользовался им надлежащим образом, уплачивая все необходимые налоги и сборы, процедура признания за ним права собственности не займет много времени.

Права собственности на подобную недвижимость передаются владельцу земельного участка при выполнении нескольких условий:

  1. Земля должна находиться в собственности.
  2. Категория участка обязана допускать возможность ведения на нем строительства объекта недвижимости.
  3. У государственных органов не должно быть претензий относительно рассматриваемого участка земли и самовольного строения.
  4. Лицо, которое возвело незаконное строение, при прохождении процедуры узаконивания должно оплатить соответствующие налоги и штрафы в ИФНС за последние 3 года с начислением соответствующих пени. Здесь стоит добавить, что в случае, если земельный участок находится в собственности у лица более 10-ти лет, налоги и штрафы за возведенную недвижимость могут быть начислены за весь этот период.
Законодатель предусматривает два порядка для узаконивания самовольных построек: судебный и административный.

Прежде чем писать и подавать исковое заявление, необходимо убедиться в некоторых аспектах постройки и собрать требуемый пакет документов.

Первое, на что нужно обратить внимание: находится ли земля, на которой размещено строение, в собственности?

Если да, то проблем не возникнет, главное — подготовить для суда документы, которые подтверждают это. Узакониванию подлежат только те постройки, которые возведены на участке под индивидуальное жилищное строительство или на участке для личного подсобного хозяйства. Если земля относится к другой категории, потребуется сначала перевести участок в нужную категорию, а только потом заниматься узакониванием постройки.

Предлагаем ознакомиться:  Наследование права аренды земельного участка

Второе. Если причиной отнесения строения к самовольной является только отсутствие полученного заблаговременно разрешения на строительство, суд потребует от истца доказательств того, что он пытался получить разрешение своевременно (перед  началом строительства) всеми возможными способами. Однако, на сегодня этот фактор не является решающим.

Третье. Необходимо заранее убедиться в том, что постройка не нарушает расположением права третьих лиц (соседей, администрации и т.д.), безопасна для иных лиц. Отсутствие таких препятствий при узаконивании постройки доказывать должен истец, а значит, перед обращением в суд следует получить письменное объяснение от соседей, что строение не нарушает их границы и не мешает им.

Четвертое. Главным фактором в суде, при признании за истцом права собственности на строение, являются официальные документы из отдела архитектуры и БТИ, где указывается, что спорная постройка соответствует всем правилам, нормам и СНИПам, согласно которым ведется строительство. Следовательно, истцу необходимо до предоставления документов в суд пройти по этим организациям и получить от них соответствующие заключения.

Сколько стоит узаконить самовольную постройку

Легализация такого строения требует вложения определенного количества средств, причем их размер зависит от разных факторов:

  • пошлина, требующаяся для регистрации объекта и равная 2 тыс. руб.;
  • затраты на оформление права;
  • расходы, связанные с оформлением дарственной, если занимается процессом доверенное лицо.

Какое наказание за самовольную перепланировку? Смотрите по ссылке.

Важно! Если выполнять всю процедуру самостоятельно и не пользоваться помощью доверенного лица или иных специалистов, то не потребуется тратить больше 2 тыс. руб.

Заключение

Таким образом, желательно заранее получать разрешение на строительство капитального объекта.

Как узаконить самовольную постройку на своем участке

Как получить разрешение на реконструкцию жилой недвижимости? Смотрите здесь.

Если это не было сделано предварительно, то можно узаконить самовольную постройку. Осуществить это можно только в случае, если строение не нарушает основных норм и требований пожарной безопасности и строительства, а в ином случае его придется снести.

Также за самовольные постройки уплачивается штраф. Процедура узаконивания потребует уплаты госпошлины и выполнения определенных специфических действий.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

Что потребуется для регистрации дома на земельном участке?

В зависимости от того, какую постройку планируется узаконивать — дом, сарай, дача или гараж — список документов может варьироваться. Однако, есть общие документы, необходимые на любое строение для введения его в законное право собственности:

  1. Документы о праве собственности на землю. Это может быть не только свидетельство о праве собственности, но и свидетельство о праве наследования или договор купли-продажи. Однако для суда лучшим аргументом будет все-таки уже оформленное и зарегистрированное в Росреестре право собственности.
  2. Кадастровый план земли.
  3. Технический паспорт строения. Даже если оно еще не оформлено, при обращении в БТИ можно получить технический паспорт на постройку.
  4. Техническое заключение о том, что строение пригодно к эксплуатации.
  5. Справка о его стоимости (инвентаризационной).
  6. Градостроительный план всего участка.
  7. Документы, которые наиболее часто затребует суд по делам данной категории: акт согласования границ и экспертиза постройки.

Когда признается право собственности на гараж в гаражном кооперативе, в суд подаются следующие документы:

  1. Документ, который подтверждает выделение участка в гаражном кооперативе истцу.
  2. Документы, которые подтверждают пользование возведенным гаражом на протяжении 10-ти лет (квитанции об уплате членских взносов).
  3. Техническая документация на гараж из БТИ.
  4. Письменное заявление от председателя гаражного кооператива.
  5. Письменное заявление от администрации города о том, что у них отсутствуют претензии по факту признания за истцом права собственности на гараж.

Узаконивание жилого дома или другой самовольной постройки требуется для юридического оформления прав на недвижимость с целью защиты собственности и возможности совершения сделок. Ведь как уже было отмечено, тот, кто построил дом без разрешения на строительство, с нарушением норм и правил, на неподходящем земельном участке, не приобретает на него права собственности и не может им распоряжаться – продавать, дарить, передавать в наследство, сдавать в аренду, отдавать в заставу и совершать прочие действия.

Соседи или местная администрация могут подать в суд на застройщика или собственника иск о сносе самовольной постройки. Если судебные органы примут положительное решение по данному вопросу – лицо, построившее здание, должно будет снести его за свой счет. При этом еще и согласно Кодексу об административных правонарушениях [3], необходимо будет уплатить штраф за строительство объекта без разрешения или другие правонарушения (см. таблицу).

Таблица 2 – Штрафы при нарушении порядка строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов капитального строительства (ст. 9.5 КоАП РФ)

Правонарушение

Наказание, штрафы

Строительство или реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство

на граждан – 2-5 тыс. руб.;

на должностных лиц – 20-50 тыс. руб.;

на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – 20-50 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток;

на юридических лиц – 500 тыс.-1 млн. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

Нарушение сроков направления извещения о начале строительства, реконструкции объектов капитального строительства или неуведомление о сроках завершения работ, которые подлежат проверке

на граждан – 0,5-1 тыс. руб.;

на должностных лиц – 10-30 тыс. руб.;

на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – 10-40 тыс. руб.;

на юридических лиц – 100-300 тыс. руб.

Продолжение работ до составления актов об устранении выявленных недостатков при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства

на граждан – 2-5 тыс. руб.;

на должностных лиц – 10-30 тыс. руб.;

на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – 10-40 тыс. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток;

на юридических лиц – 50-100 тыс. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии заключений органов, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора

на должностных лиц – 20-50 тыс. руб.

Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию

на граждан в размере – 0,5-1 тыс. руб.;

на должностных лиц – 1-2 тыс. руб.;

на юридических лиц – 10-20 тыс. руб.

На сегодняшний день существует два способа легализации самостроя: судебный и административный.

Как узаконить самовольную постройку на своем участке

Рассмотрим, как узаконить дом в 2017 г. через суд

Предлагаем ознакомиться:  Резюме начальника участка в строительстве

Здесь рассмотрим случай легализации частного жилого дома. Чтобы за вами признали право собственности на дом, который в данный момент относится к самовольной постройке, необходимо подать соответствующее исковое заявление в суд.

1)  Главным необходимым условием возможности узаконить дом является наличие права на земельный участок (право собственности, право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования). Если на земельный участок в установленном законом порядке не зарегистрировано право собственности или иное вещное право, узаконить самовольную постройку на нем не получится.

2)  Если основанием причисления дома к самовольной постройке является отсутствие разрешения на строительство и других необходимых документов, то в суде нужно доказать, что вы предпринимали все необходимые меры для получения данных документов. Доказать это бывает крайне сложно, ведь в большинстве случаев хозяева земельных участков на самом деле и не предпринимают никаких шагов в этом направлении, надеясь на последующее узаконивание. Но в судебной практике опытные юристы почти всегда обходят данное требование. Да и никто не заинтересован создавать из-за этого тупиковую ситуацию.

3)  Постройка, которую планируется легализовать, не должна нарушать права и законные интересы других лиц, не должна создавать угрозу жизни и здоровью граждан. В отношении жилого дома нарушение прав других лиц может возникнуть в случае, если стены дома расположены на спорной территории, слишком близко к строению соседей.

Некоторые соседи могут даже жаловаться на создаваемую тень, но бывают и объективно нежелательные случаи, когда новая постройка препятствует проходу или проезду к чужой собственности. В случае, если вы подаете иск об оформлении права собственности на самовольно построенный дом, вы должны будете доказать, что он никому не мешает.

4)  В суде нужно доказать, что дом соответствует всем параметрам планировки территории, правилами землепользования и застройки и иным требованиям. Делается это с помощью заключений специалистов из отделов архитектуры, БТИ и независимых строительных экспертов. Если с постройкой все в порядке, при подготовке к суду у вас возникнут лишь финансовые затраты на получение необходимых заключений. Но если допущены нарушения, суд может постановить их устранить, и лишь после подтверждения признать право собственности на самострой.

pereplanirovka-360x270

5)  При узаконивании в судебном порядке дома значительные трудности могут возникнуть, если здание расположено на земельном участке, не предназначенном для этих целей. Узаконить дом можно, если он расположен на земле для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или в отдельных случаях на дачной земле.

Как видим, при легализации самостроя в судебном порядке возникает немало трудностей. Этот путь на самом деле по длительности и стоимости процедуры оказывается ничуть не легче законного способа строительства дома с получением необходимого разрешения на строительство (читайте дополнительно о получении разрешения на строительство дома).

Рассмотрим, как узаконить дом в 2017 г. в административном порядке

Административный порядок легализации самовольных построек касается только объектов недвижимого имущества, для строительства или реконструкции которых не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок).

В 2017 г. особенно актуально оформление прав на дом по упрощенной системе. В феврале 2015 г. законом № 20-ФЗ был продлен срок «дачной амнистии» относительно регистрации в упрощенном порядке объектов индивидуального жилищного строительства без предоставления разрешения на ввод в эксплуатацию, которое служит подтверждением факта создания объекта. Данное упрощение действует до 1 марта 2018 г.

1)  документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимого имущества и содержащий его описание (до 01.03.2018 г. не запрашивается);

2)  правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества (в данный момент это единственный документ, который нужен для регистрации права собственности на самострой – индивидуальный жилой дом на участке для ИЖС или ЛПХ).

Таким образом, фактически для возможности регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом необходимо только чтобы он был построен на земельном участке соответствующего целевого назначения. В таком случае административный порядок оформления права собственности на дом выглядит очень просто.

Но на самом деле законодатель/органы госвласти таким образом хотят узнать о как можно большем количестве объектов недвижимости и их собственниках. Это делается как с целью упрощения налогового администрирования, так и для упрощения взаимодействия с собственниками. Не исключено (даже, скорее, очень вероятно), что после окончания срока «дачной амнистии» начнется новый этап легализации, когда собственников заставят оформлять на только что зарегистрированные дома всю необходимую техническую документацию.

Узаконивание самовольно построенного гаража

Гараж может быть построен не только на территории гаражного кооператива, но и на даче, в садовом товариществе или просто на голом земельном участке.

Предлагаем ознакомиться:  Перечень документов для продления лицензии на оружие

При оформлении гаража, построенного на территории частного земельного участка (дачи или сада), действуют правила: земля должна находиться в собственности.

Проще всего, когда права собственности на землю и на гараж находятся у одного человека. Здесь пропадает необходимость доказывать через суд право на собственность и пользование земельным участком, на котором уже стоит гараж.

В противном случае никто не застрахует от предъявления прав на эту территорию соседей или третьих лиц.

Когда гараж установлен на территориях дачных или садовых товариществ, можно обойтись без обращения в суд, просто оформив это строение как вспомогательную постройку (помещение). Если же гараж носит характер капитального строения, то необходимо обратиться в муниципальную (местную) комиссию по устранению самостроя. Здесь потребуется написать заявление с просьбой о регистрации.

Если муниципалитет не имеет прав на рассматриваемый участок, то проблем с оформлением права собственности на гараж не возникнет. Перед обращением требуется заполнить соответствующую декларацию. Для этого нужно знать дату постройки гаража и наименование материалов. Лучше всего если у заявителя сохранятся чеки на закупку стройматериалов.

Далее необходимо обратиться в территориальный отдел БТИ для постановки гаража на учет как объекта недвижимости и его регистрации как самовольного строения.

Следующей инстанцией является архитектурный департамент, где необходимо получить декларацию о строительстве. В этой декларации будут указаны точные, технические параметры постройки.

samovolnaya-postroyka

Если комиссией будет признано, что гараж возведен в соответствии с нормами, у собственника есть необходимые тех. документы, он подтвердил свое право на рассматриваемое строение – гараж будет легализован в административном порядке.

Однако муниципальные власти чаще всего не признают право собственности на гаражи за заявителем. И тогда приходится прибегать ко второму способу – судебному рассмотрению проблемы. Здесь следует заранее проверить наличие основных документов, чтобы иск суд признал бесспорным и не затягивал рассмотрение этого дела.

Обращаясь в суд с подобным иском, стоит знать, что подтверждением владения и пользования гаражом на территории кооператива является членская книжка.

В случае если гараж возведен во дворе многоквартирного дома, оформить на него право собственности, равно как и доказать право пользования, проблематично. Здесь все зависит от позиции, которую займут муниципальные власти. Если же участок земли во дворе многоквартирного дома переходит собственнику гаража по приватизации, то право собственности оформляется путем получения тех. документов из БТИ и заключением договора с администрацией города (района).

строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства». Таким образом, главным условием возможности беспроблемной легализации гаража является наличие права собственности гражданина на земельный участок.

—  правоустанавливающий документ на земельный участок;

—  документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости (гаража) и содержащий его описание. Таким документом является декларация. Более детально о форме и порядке заполнения декларации по «дачной амнистии» читайте в этой статье.

Легализация самовольной постройки на нецелевом участке

В случаях, когда самовольная постройка возведена на собственном участке, не предназначенном для строительства, процедура легализации строения существенно усложняется. Сложность заключается в том, что в первую очередь требуется перевести сам земельный участок в категорию, разрешающую ведение на нем строительства.

Подать в муниципалитет ходатайство о переводе участка из одной целевой категории в другую может только собственник. В таком ходатайстве обязательно должна быть указана обоснованная причина для перевода.

bez-nazvaniya

К ходатайству прикладываются имеющиеся документы на землю: выписка из реестра и кадастровый номер; а также все документы, подтверждающие личность заявителя и его право собственности на этот участок.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительный орган выносит соответствующий акт об удовлетворении ходатайства или об отказе в удовлетворении.

Только после перевода земельного участка в целевую категорию, разрешающую ведение на нем строительства, можно заниматься легализацией самовольной постройки, возведенной на ней в общем порядке.

Узаконить самовольное строение, возведенное на участке категории ИЖС под Индивидуальное Жилое Строительство проще всего.

Сама категория участка уже позволяет вести на нем строительство любого типа — жилые дома, дачные коттеджи, гаражи, сараи или подсобные помещения.

Главная проблема, почему постройка на таком участке может быть признана самостроем – это отсутствие разрешения. Чтобы оформить право собственности на строение, потребуется пройти процедуру административного узаконивания. Как описывалось выше, это потребует от собственника обратиться изначально с соответствующим ходатайством в муниципалитет, предоставить им соответствующий пакет документов и оплатить штраф, который будет установлен государственными органами согласно ст. 9.5 КоАП РФ.

Если администрация муниципального образования по каким-либо причинам откажет собственнику земельного участка в узаконивании возведенного на нем строения, всегда можно обратиться с соответствующим иском в суд.

Узаконивание самовольной постройки в  республике Крым

Особенностью легализации самовольных строений в республике Крым является тот факт, что законодательство относительно самостроя на их территории не действует. Соответственно, в Крыму узаконить самовольное строительство сложнее, производится оно в судебном порядке.

Еще фактором, усложняющим данную процедуру на территории республики, является большое количество природоохранных зон, зон отдыха, исторических мест и памятников.

Соответственно, подавая иск в суд об узаконивании самовольной постройки, помимо стандартного пакета документов, потребуется приложить еще и разрешение от соседей на данную процедуру.

445889

Представители администрации города (района) обязаны присутствовать на судебных заседаниях и высказывать мнение по данному факту: возражают или не возражают против признания права собственности.

Во всем остальном процедура легализации строения проходит по общим правилам.