Ограничение (обременение) права — законодательные основы

Ограничение (обременение) права — это законодательно установленные условия или запреты, на основании которых права собственника какой-либо материальной ценности не могут быть реализованы им в полном объеме. Такой термин содержала ст. 1 федерального закона «О государственной…» от 21.07.1997 № 122, не действующего в настоящее время.

Объекты права, на которые налагаются ограничения, условно можно разделить на 4 группы:

  1. Право на использование участков земли или иных природных ресурсов, принадлежащих третьим лицам (сервитуты).
  2. Право на использование помещений (аренда).
  3. Обеспечительные права (ипотечные кредиты).
  4. Право на осуществление хозяйственной деятельности с использованием имущества, принадлежащего собственнику (доверительное управление).

Права владельца объекта с наложенными ограничениями серьезно ущемляются. Например, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, он сможет только с разрешения залогодателя (т. е. банка). Жилье же, на которое был наложен арест судебными приставами, реализовать и вовсе не удастся до тех пор, пока исполнительное производство не будет прекращено, а ограничение — снято.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, возникшие ограничения права собственности на недвижимость в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в уполномоченном органе. При этом п. 3 ст. 1 федерального закона «О государственной…» от 13.07.2015 № 218 содержит определение государственной регистрации. Согласно данной норме, это юридический акт признания и подтверждения факта возникновения, изменения и прекращения ограничения или обременения права на недвижимость. Информация о существующих ограничениях, в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 7 того же закона, фиксируется в ЕГРН.

Основанием для официальной фиксации возникшего ограничения, согласно п. 6 ст. 1 ФЗ № 218, может быть:

  • договор, заключенный между владельцем материального актива и лицом, к которому переходит определенный объем прав;
  • акт органа государственной/муниципальной власти;
  • решение, вынесенное судом и вступившее в законную силу.

До того как в силу вступил ФЗ № 218, в России действовал приказ Минэкономразвития «Об утверждении…» от 31.12.2013 № 802, определяющий порядок направления владельцам имущества уведомлений о проведенной государственной регистрации ограничения права. Чаще всего подобные документы рассылались в случае вынесения постановлений об ограничении прав на использование имущества судебными приставами-исполнителями, которые широко используют подобную меру с целью защиты интересов лиц, перед которыми у владельца материальной ценности возникли какие-либо финансовые обязательства.

В рассылаемый документ при этом включалась следующая информация:

  • наименование органа, осуществившего регистрацию;
  • номер документа, присвоенный ему регистрирующим органом;
  • сведения о правообладателе;
  • реквизиты документа, в соответствии с которым было ограничено существующее право собственности;
  • вид ограничения/обременения.
Предлагаем ознакомиться:  Права покупателя на обмен телевизора

Процедура регистрации сделки с обременением

Действующее законодательство не обязывает Росреестр направлять в адрес собственников имущества уведомление о проведении государственной регистрации обременения права. Именно поэтому в настоящее время такие уведомления не рассылаются.

Когда регистрировать обременения обязательно?

Хотя в некоторых случаях отчуждение имущества с ограничением права пользования должно сопровождаться получением соответствующего разрешения на сделку, передача обременения другому лицу, согласно закону, возможна.

Например, продажа квартиры, приобретённой благодаря ипотечному кредитованию и имеющей ограничение в виде залога данного жилья, осуществляется исключительно после получения согласия банка на оформление договора купли-продажи.

На основании норм различных законов, действующих в России, можно сделать вывод о том, что обязательной государственной регистрации ограничения права в Росреестре подлежат:

  • ипотечные кредиты (ст. 19 ФЗ «Об ипотеке» от 16.08.1998 № 102);
  • наем жилого помещения на срок, продолжительность которого составляет более 1 года (п. 2 ст. 674 ГК РФ);
  • доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ);
  • концессионные соглашения (ч. 15 ст. 3 ФЗ «О концессионных…» от 21.07.2005 № 115);
  • сервитуты (ст. 274 ГК РФ);
  • решения органов власти различного уровня об изъятии земли и/или жилых помещений для нужд государства/муниципалитета (подп. 4 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ);
  • прочие виды ограничений, в отношении которых действующими законами установлена необходимость их обязательной регистрации.

Если у владельца возникают какие-либо сомнения в отношении имеющегося у него объема прав на какое-либо имущество, он может самостоятельно сделать запрос в Росреестр. По результатам обращения ему будет представлена выписка из ЕГРН, содержащая все сведения об объекте недвижимости (в том числе о существующих в его отношении обременениях).

Выписку можно получить как в бумажном, так и в электронном виде. Услуга платная, ее стоимость составляет:

  • 300 руб. за электронную версию документа или 600 руб. — за бумажную для физических лиц;
  • 750 руб. и 2 200 руб. соответственно — для юридических.

Срок изготовления документа составляет 3 рабочих дня с момента получения Росреестром соответствующего запроса. Отправить его можно, обратившись в территориальное отделение госоргана или воспользовавшись официальным электронным сервисом, расположенным по адресу.

В том случае, если собственник недвижимости хочет получить справочную информацию и не нуждается в документе, обладающем юридической силой, он может воспользоваться бесплатным сервисом Росреестра, расположенным по ссылке. Выдаваемый по запросу документ содержит сведения о существующих в отношении объекта ограничениях/обременениях, но использоваться в качестве официального документа не может.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли работать по трудовому договору

Подробнее о порядке получения выписки можно прочитать в другой нашей статье.

Итак, в настоящее время уведомления о проведенной государственной регистрации ограничения права собственникам недвижимого имущества не рассылаются. Лица, обладающие какими-либо материальными активами, в отношении которых госорганами может быть вынесено решение/постановление о наложении обременения/ограничения, должны сами контролировать принадлежащий им объем прав на определенное имущество.

Это можно сделать, заказав в Росреестре выписку из ЕГРН. Услугу можно получить как через интернет, так и лично обратившись в территориальное отделение госоргана. Предоставление справочной информации осуществляется абсолютно бесплатно. Если же собственнику имущества необходимо получить выписку, обладающую юридической силой, ему придется заплатить.

Способы подачи заявления

Заявление с прилагаемыми к нему документами, в соответствии с п. 1 ст. 18 ФЗ № 218, может быть подано в регистрирующий орган в одной из следующих форм:

  1. Бумажной — посредством личного посещения территориального отделения Росреестра или МФЦ либо путем отправки по почте с описью вложения и уведомлением о вручении адресату. В последнем случае подпись заявителя придется заверить в нотариальной конторе (п. 12 ст. 18 ФЗ № 218).
  2. Электронной — через телекоммуникационные каналы связи, воспользовавшись возможностями портала «Госуслуги» или официального сайта ведомства. Документы при этом должны быть подписаны электронной подписью.

В том случае, если госрегистрация обременения осуществляется не по воле владельца имущества, представителями госоргана, ограничившего его права, в регистрирующий орган передаются также другие документы:

  • если инициатором является судебный пристав-исполнитель — вынесенное им постановление;
  • если причиной для возникновения ограничения в правах стало судебное решение — копия такого решения.

Где происходит регистрация?

Некоторые виды ограничений подлежат обязательной процедуре регистрации. Наиболее распространённым примером сделки с обременением на квартиру является договор ипотечного кредитования, заключаемый с банковским учреждением.

На основании 11 статьи ФЗ № 102 от 1998 года 16 июля, владелец жилья при подписании договора об ипотеке не имеет законного права осуществлять нижеуказанные действия без получения разрешения залогодержателя (то есть банка):

  • отчуждать помещение (продавать, дарить и т. д.);
  • сдавать в аренду (исключением является наличие соответствующего пункта в тексте договора);
  • оставлять ипотечное имущество в качестве залога;
  • каким-либо образом менять стоимость данной квартиры (устраивать перепланировку, ремонт и т. д.).

Чтобы избежать возникновения спорных ситуаций и произведения каких-либо операций с недвижимостью, законодательство предусматривает необходимость регистрации обременения. В случае с ипотекой, согласно 10 статье ФЗ № 102, регистрационную процедуру проходит и договор кредитования, и само возникшее ограничение прав (к примеру, при залоге имущества).

Предлагаем ознакомиться:  Право наследования квартиры после смерти отца

Регистрационными действиями при снятии ограничений и при заключении сделки с недвижимостью с обременением занимается ЕГРП (иначе единый Росреестр). Регистрация ограничений является такой же обязательной процедурой, как и регистрация прав владения на имущество. Каждая запись получает свой уникальный регистрационный номер.

Сведения об имуществе и имеющемся на нём обременении вносятся в базу данных ЕГРП. Чтобы узнать о наличии ограничений по недвижимости, гражданину необходимо запросить у продавца выписку или справку из Росреестра.

Регистрация может происходить двумя возможными путями:

  • по инициативе собственника (правообладателя);
  • по инициативе соответствующих уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления (к примеру, суда).

В последнем случае хозяина имущества своевременно уведомляют о наложении обременения на принадлежащую ему собственность (например, при аресте жилого помещения).

Какая документация требуется в Росреестр?

В зависимости от вида ограничения гражданину может потребоваться разный пакет документов. К основным бумагам относятся указанные ниже:

  • удостоверение личности хозяина имущества;
  • документ о праве владения недвижимостью (свидетельство из Росреестра и бумаги, на основании которых возникло право собственности гражданина);
  • заявление, бланк которого возможно получить у сотрудника ЕГРП, с просьбой о проведении регистрационной процедуры;
  • документ, на основании которого возникло обременение (кредитный договор с банком при ипотеке, договор аренды при арендовании жилья и т. д.);
  • чек, подтверждающий оплату соответствующей госпошлины (на основании 22 пункта 1 части 333.33 статьи НК РФ, для граждан размер выплаты составляет 2 тысячи рублей, а для организаций – 22 тысячи рублей).

Как погашается обременение?

Чтобы снять имеющееся на недвижимости обременение, гражданину необходимо полностью погасить кредит со всеми задолженностями, штрафами и процентами. Только после этого возможно обратиться в единый Росреестр или к банковскому учреждению за прекращением ограничения.

Например, при полном погашении долга по кредитному договору на свидетельстве из ЕГРП о праве владения ставится соответствующий штамп, подтверждающий снятие обременения. Однако не от всех ограничений возможно избавиться. К примеру, при заключении договора пожизненного содержания с иждивенцем.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас или заполните форму онлайн:

7 (499) 350-80-69 (Москва)
7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !