Зачем менять назначение земли?

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель:

  1. Населенных пунктов (поселений);
  2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
  3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
  4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  5. лесного фонда;
  6. водного фонда;
  7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

Как изменить вид использования земельного участка 2019

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

  • Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
  • земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
  • участки, занятые под хозяйственные строения;
  • пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища;
  • сады;
  • залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай.

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

  1. сельскохозяйственные;
  2. и не сельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели — обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Как изменить вид использования земельного участка 2019

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

  • Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
  • Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
  • Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Правовой режим — это система запретов, ограничений, разрешений и обязанностей. Владельцы земель сельскохозяйственной категории обязаны:

  1. использовать землю в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
  2. принимать меры по недопущению любых воздействий на земельный участок, которые могут привести к существенным потерям плодородия и других значимых свойств;
  3. поддерживать оптимальное состояние мелиорированных земель;

Владельцы земель сельскохоз назначения имеют право:

  1. приобретать, продавать, дарить, передавать в наследство принадлежащие им участки;
  2. получать от государства бесплатно или на возмездной основе земли данной категории в собственность или в пользование;
  3. выходить с ходатайством об изменении статуса, категории и разрешенного использования земель.

Основные ограничения и запреты можно свести к следующему:

  • Не использование земель с/х назначения запрещено. Это требование распространяется на любые участки, находящиеся во владении физических и юридических лиц. Не использовать землю может только государство, которое владеет землями ГосЗемЗапаса и участками резерва;
  • Иностранные граждане в обороте сельскохозяйственной земли участвовать не могут. Однако они могут брать землю в аренду и использовать её по назначению, выполняя все обязанности по поддержанию участков в надлежащем состоянии;
  • Произвольный перевод с/х земель в другую категорию или разрешенное использование запрещен и наказуем;
  • Существуют ограничения по срокам и содержанию аренды. Законом определяются максимальные и минимальные сроки, а также режим использования участков;
  • При территориальном зонировании определяются особо ценные земельные участки, изъятые из оборота. Они находятся в списках территорий, запрещенных к приватизации. Изымают из оборота и нарушенные земли, которые переводятся в залежь до момента восстановления плодородия и иных значимых свойств.

В последнее время наблюдается рост спроса на участки, предназначенные для сельскохозяйственных работ

Впоследнеевремя, растетпотребностьвземляхподстроительствожилья, поэтомуприобрелхорошуюпопулярностьвопроссменывидаземлиподсельскоехозяйство.

Предлагаем ознакомиться:  Куда пожаловаться на плохие дороги

Авсепотому, чтотолькотакуютерриториюможноиспользоватьподстроительствожилыхдомов. Ценатакогоучасткабудетзначительнониже, поэтомуегобратьвыгоднее.

Всвязисэтим, становитсяпонятнымжеланиевладельцевоформитьпереводтакихучастковвдругуюкатегорию.

В связи с существенным изменением земельного законодательства в 2014 году изменился и порядок изменения видов разрешенного использования. Законодатель обязал каждый муниципалитет разработать и утвердить на местном уровне свои правила землепользования и застройки. Данный документ состоит из двух частей: графической, в которой схематично изображено, где какая зона расположена, и текстовой: с описанием разрешенных на данной территории видов использования и технических характеристиках зон.

Данная информация обязательно должна быть размещена в свободном доступе на официальном сайте администрации. В правилах присутствует основной вид использования, условно разрешенный и вспомогательные виды.

Правила предусматривают деление территории в соответствии с основным видом использования. Например в зоне с малоэтажными жилыми домами строить автозаправочную станцию нельзя. Для этого отведена специальная производственная зона.

Для того, чтобы узнать, какой вид разрешенного использования у земельного участка сейчас, можно заказать в рос реестре справку об участке, указав при подаче заявления кадастровый номер или адрес объекта.

После принятия решения об изменении вида использования, например с «для строительства индивидуального дома» на понравившийся вид из перечня, необходимо написать заявление в местную администрацию или в земельный отдел. Бланки заявлений так же размещены на сайтах муниципальных образований и утверждены соответствующими регламентами.

Если земельный участок меняет свое использование на основной вид из перечня, публичные слушания не проводятся. На условно разрешенные и вспомогательные виды потребуется согласование с населением в виде слушаний, что займет определенное время.

Важно понимать, что при изменении вида использования может поменяться и кадастровая стоимость. От этой суммы рассчитывается налоговая база и сумма арендных платежей.

Если регламенты использования участка не установлены в соответствии с Правилами, то для принятия решения об использовании участка нужно руководствоваться утвержденным на федеральном уровне классификатором видов разрешенного использования.

Что такое категория земель (целевое назначение)

Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:

  • кадастровый номер участка;
  • действующую и предполагаемую категорию участка;
  • мотивы перевода;
  • сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).

Разрешенное использование участков может быть 3 видов:

  • основное;
  • условно разрешенное;
  • вспомогательное.

Условно разрешенное пользование землей отличается от основного тем, что его выбор требует согласования, в то время как для основного согласования не требуется. Примером такого использования может быть расположение офисного здания на участке или временного торгового киоска.

Для предоставления такого вида использования земельного участка статьей 39 Градостроительного кодекса установлен следующий порядок:

  1. Собственник подает в комиссию земельного комитета заявление о предоставлении условно разрешенного вида использования земли.
  2. В соответствии с уставом района (города) проводятся публичные слушания по этому вопросу.
  3. Участники слушаний представляют комиссии свои предложения и замечания.
  4. Глава администрации муниципалитета с учетом результатов слушаний принимает решение по заявлению. Если решение принято не в вашу пользу, вы имеете право оспорить его в суде.

Надо сказать, что сейчас процедура изменения вида разрешенного использования заметно проще той, которая применялась до 2010 года, т. к. законодатели упразднили множество бюрократических процедур.

Алгоритм действий такой же, какой и при получении разрешения на пользование ЗУ. Единственное отличие в заявлении – необходимо указать, что вы хотите поменять ВРИ, а также указать новый ВРИ, на который вы желаете сменить текущий.

ВНИМАНИЕ!

После обработки вашего заявления вам либо выдадут новое разрешение, которое необходимо будет зарегистрировать в Росреестре, либо откажут, ссылаясь на

нецелевое применение земли

. Отказ всегда можно обжаловать в суде.

Состав земель на территории России регулирует ст. 7 Земельного Кодекса. Согласно законодательству, всего существует семь категорий земель:

  1. Земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд.
  2. Земли населенных пунктов.
  3. Земельные участки специального назначения (предназначенные для целей промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности и др.).
  4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
  5. Земли лесного фонда.
  6. Земли водного фонда.
  7. Земли запаса (участки, неиспользуемые в данный момент, которые находятся в резерве страны).

Правовой режим отдельных категорий земель может предусматривать особые условия. Это необходимо для сохранения природных характеристик, присущих территории (например, участки национальных парков).

Разрешенное использование земельного участка – это уточняющая характеристика, показывающая назначение территории. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенному виду разрешенного использования.

Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в классификаторе, который был установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Предлагаем ознакомиться:  Способы защиты прав собственника земельного участка на котором возведена постройка

Штраф за использование земли не по назначению весьма существенный – до 1 % от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей. Штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.

Кроме того, если на участке, разрешенное использование которого – постройка жилого дома, собственник разместил торговую точку, ему придется не только выплатить штраф, но и снести нецелевое сооружение.

Перед приобретением земельного участка стоит уточнить вид разрешенного использования. Как правило, он прописывается в кадастровом паспорте.

В активном обороте участвуют, в основном, две категории земли – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Несмотря на то, что участки лесного фонда тоже можно оформить в частную собственность, граждане пользуются этим редко.

Категорий земель всего 7 – водный и лесной фонд, запаса, с/х назначения, населенных пунктов, особо охраняемые (границы), а также промышленности, энергетики и т. п. 

Помимо основной категории, земельному участку присваивается вид использования, определяющий какую именно деятельность, разрешается выполнять на конкретном участке земли.

Видов использования земли достаточно много и даже может показаться, что они похожи, хотя на деле имеют принципиальные различия.

Сельскохозяйственное использование включает:

  • животноводство;
  • выращивание лекарственных культур;
  • пчеловодство;
  • выращивание зерновых культур;
  • рыбоводство;
  • растениеводство;
  • звероводство;
  • размещение гаражей, ангаров, ремонтных станций для с/х техники, водонапорных башен и т.п.

Право постоянного бессрочного пользования земельным участком: что это такое и как переоформить земельный участок в собственность — читайте по ссылке.

Схема: Основные способы использования различных видов земельных участков.

Жилая застройка подразумевает размещение:

  • зданий, использующихся для проживания людей;
  • передвижного жилья;
  • малоэтажных застроек;
  • средне этажных застроек;
  • высотных застроек;
  • гаражей.

Помимо перечисленных видов использования существует еще 9, каждый из которых включает по несколько подвидов.

Изменение категории или вида разрешенного использования чаще происходят с землями, находящимися в частном владении, которые обычно используются для с/х производства, садоводство, индивидуального жилищного и дачного строительства.

Основной набор документов:

  • кадастровый паспорт и правоустанавливающие бумаги на землю;
  • документы, удостоверяющие личность собственника.

Собирая необходимый пакет документов, важно внимательно проверять все реквизиты и данные, поскольку даже одна опечатка или ошибка способна прервать процедуру.

Узнать, что такое дарственная на землю и как правильно оформить договор дарения земельного участка, вы можете тут.

Схема: Общий порядок изменения вида разрешенного использования земли.

Отказ в изменении может быть получен если:

  • предоставлены неверные документы;
  • выяснится, что планируется использовать участок по нецелевому назначению.

В случае отказа можно обжаловать решение администрации в суде. И при успешном исходе, потребуется обратиться в государственный кадастр для внесения изменений в реестр.

Для осуществления этой процедуры необходимо предоставить в администрацию следующие виды документов:

  • согласие собственника на смену категории;
  • копия паспорта;
  • выписка из ГКН, а также из ЕГРП;
  • ходатайство.

Как правильно оформить согласие супруга на продажу недвижимости и в каких случаях получение такого согласия обязательно, вы можете узнать здесь.

Если перевода из одной категории в другую не требуется, алгоритм действий немного другой.

  • В земельном комитете следует уточнить список требующихся документов и направить их в орган местного самоуправления.
  • После глава администрации должен провести публичные слушания граждан, проживающих рядом с вашей землей. После мероприятия принимается окончательное решение о смене вида использования земли на основании полученной информации.
  • В случае положительного решения землевладелец получит новый кадастровый план и свидетельство с измененным видом разрешенного использования.

Ответственность за расходы, понесенные в результате проведения мероприятия, ложится на собственника участка.

Образец согласия на перевод земельного участка из одной категории в другую.

Примеры таких видов использования участков земли:

  • больницы;
  • бассейны;
  • станции скорой помощи;
  • конторы;
  • офисы;
  • спортивные залы и т. п.

При условно разрешенном виде использования земельного участка процедура получения разрешения включает несколько шагов:

  • Собственник участка должен направить заявление в специальную комиссию в составе местных органов управления.
  • Сотрудники администрации проводят публичные слушания, и на основе результатов готовят заключение.
  • На основании заключения делаются рекомендации о подтверждении разрешения либо отказе с описанием причин.
  • В случае одобрительного решения делается отметка в государственном кадастре.

Как оформить завещание на дом и земельный участок и какие документы для этого потребуются — читайте в статье по ссылке.

Образец постановления об уточнении разрешенного использования земельного участка.

Перечень условно разрешённых видов использования конкретного земельного участка определяется градостроительным регламентом

Земли населенных пунктов

Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий.

В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

  1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
  2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
  3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 — 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
  4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
  5. Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
  6. Расположение объектов электроснабжения;
  7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
  8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
  9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
  10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
  11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
  12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Предлагаем ознакомиться:  Ходатайство о прекращении дела об административном правонарушении

Земли населенных пунктов имеют четкую границу. Такие участки предназначены для проживания граждан и размещения необходимой инфраструктуры.

Вся земля населенных пунктов подразделяется на зоны. Они перечислены в ст. 85 ЗК РФ. Таких территориальных зон земель населенных пунктов девять:

  1. Жилые зоны.
  2. Общественно-деловые.
  3. Производственные.
  4. Инженерные и транспортные инфраструктуры.
  5. Рекреационные зоны.
  6. Участки сельскохозяйственного использования.
  7. Зоны специального назначения.
  8. Военные объекты.
  9. Иные земельные участки.

foto108-1

Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.

Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования:

  • ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
  • ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
  • ДНП (дачная застройка).

Строительство возможно на каждом из таких участков. Однако есть существенные отличия.

Земельные участки, предназначенные для ДНП и ЛПХ, подразумевают возможности застройки не зависимо от требуемых габаритов. Но тут есть весомый минус – на таких участках очень сложно прописаться.

Строения на землях ИЖС обслуживаются точно также, как и постройки городских поселений. Собственник вправе беспрепятственно здесь прописаться. Хоть и ограничений на габариты построек не предусмотрено, проект строительства необходимо будет согласовать с муниципалитетом. Минус участков ИЖС в повышенной налоговой ставке относительно земель ДНП.

Земли лесного и водного фонда

Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

  • На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
  • Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

В заключение

С точки зрения перспективы строительства дома целесообразно использовать следующие виды разрешенного использования:

  1. Для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС);
  2. С целью ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
  3. Для ведения хозяйства дачного типа и строительства садового домика, который признается жилым по дачной амнистии;
  4. Для сельскохозяйственного производства и крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ).

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Видов разрешенной эксплуатации – великое множество, и вы всегда сможете получить землю, тип эксплуатации которой удовлетворяет вашим потребностям. Если вы захотите сменить ВРИ, то это не потребует особых усилий и проводится относительно просто, если решение правильно обосновано.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.