Какой налог платит житель германии за продажу недвижимости в России ?

Правильно ответить на этот вопрос вам сможет опытный адвоката по налогам в России. Если гражданин Германии планирует совершить сделку с недвижимостью расположенной в России, ему нужно понимать какие налоги, где и в каком порядке он будет платить,  как выполнить требования валютного законодательства России, как правильно провести сделку с недвижимостью.

При участии в сделках с российской недвижимостью граждан Германии, или граждан других государств, вопрос налогообложения – один из первых и наиболее существенных, хотя иностранное гражданство накладывает особенности и на саму сделку.

Расходы на содержание квартиры

Обязанность содержать жилье лежит в большей степени на жильцах. Если квартира сдается в аренду, налоги и коммунальные услуги оплачивают арендаторы, страховку и услуги управляющей компании — арендодатели.

Страхование

По желанию можно застраховать жилье. В среднем собственники платят около 14 830 руб. (200 €)* в год. Сумму страхования можно рассчитать на сайте toptarif.de

Услуги управляющей компании

При покупке квартиры в Германии собственник становится членом сообщества жильцов, которое собирает взносы на содержание и ремонт мест общего пользования (подъезд, крыша, подвал). Сообщество нанимает , услуги которой обходятся 20-3 708 руб. (50 €)* в месяц с каждого жильца.

Коммунальные платежи

Коммунальные платежи, или Hausgeld включают плату за воду и отопление, уборку мусора и т.д. Если Вы сдаете квартиру в аренду, то расходы на коммунальные услуги можно переложить на арендатора. Электричество оплачивается отдельно.

За воду, электричество, отопление, телевидение и вывоз мусора собственники недвижимости в Мюнхене платят в среднем 1 869 руб. (25,2 €)*/м² в год, в Гамбурге — 1 676 руб. (22,6 €)*/м², в Берлине — 1 602 руб. (21,6 €)*/м².

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ (вода, газ, электричество и вывоз мусора) для квартиры площадью 85 м² в Германии, евро в месяц(данные Numbeo)

Берлин

153,25

Бремен

170,00

Гамбург

160,00

Дортмунд

306,00

Дрезден

058,85

Дюссельдорф

145,71

Лейпциг

177,08

Мюнхен

178,50

Франкфурт

240,83

Штутгарт

150,00

По данным консалтинговой компании NUS, вода в Германии стоит дороже всего в мире: немцы платят 141 руб. (1,9 €)*/м³, что в четыре раза больше, чем в США и в два раза больше, чем в Австралии.

Плата за газ составляет в среднем 1300 — 103 810 руб. (1400 €)* в год, электричество обходится примерно в 1400 — 111 225 руб. (1500 €)*.

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ ГАЗА И ЭЛЕКТРИЧЕСТВА В ГЕРМАНИИ (2013),евро в год (Данные Check24, Verivox )

Регион

Газ

Электричество

Бавария

1 291

1 492

Баден — Вюртемберг

1 318

1 495

Берлин

1 277

1 458

Бранденбург

1 288

1 536

Бремен

1 294

1 481

Гамбург

1 162

1 443

Гессен

1 298

1 466

Мекленбург —
Передняя Померания

1 368

1 447

Нижняя Саксония

1 278

1 451

Рейнланд — Пфальц

1 351

1 521

Саар

1 430

1 526

Саксония

1 369

1 480

Саксония — Анхальт

1 415

1 518

Северный Рейн —
Вестфалия

1 318

1 468

Тюрингия

1 371

1 525

Шлезвиг — Гольштейн

1 294

1 453

Узнать уровень потребления для разных типов жилья в регионах Германии можно на сайте .

Налоги и расходы на содержание недвижимости в Германии

Возможность и стоимость ремонта

Если здание является памятником архитектуры или истории, то для ремонта может потребоваться разрешение, и, скорее всего, работы будут связаны с ограничениями. Например, власти могут запретить менять окна или красить фасад в другой цвет.

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ РЕМОНТНЫХ РАБОТ В ГЕРМАНИИ (данные Geprueft.De)

Наружная окраска
и ремонт фасада

От 1 483 руб. (20 €)*/м²

Ремонт ванной комнаты
площадью 5-10 м²

5 000 — 30 0 руб. (000 €)*

Настил паркета

От 4 820 руб. (65 €)*/м²

Кровля 

 

Бетонная черепица

От 1 335 руб. (18 €)*/м²

Глиняное покрытие

От 3 708 руб. (50 €)*/м²

Шифер

От 7 415 руб. (100 €)*/м²

Звукоизоляция

55-12 235 руб. (165 €)*/м²

Установка и утепление окон

37 075 руб. (500 €)*

Внутренняя изоляция

30-5 191 руб. (70 €)*/м²

Установка и утепление дверей

Входная дверь

От 1 37 075 руб. (500 €)*

Межкомнатная дверь

От 14 830 руб. (200 €)*

Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого составляет в среднем от 2,6% до 3,5% от оценочной стоимости земельного участка. Размер налога высчитывается финансовой инспекцией, и раз в год владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты.

Поземельный налог оплачивается поквартально. Сумма зависит от размера участка и его расположения: чем лучше месторасположение, тем выше оценочная стоимость земельного участка и, следовательно, размер поземельного налога.

При не самом престижном месторасположении и среднем размере участка поземельный налог для одно-двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год.

Владельцы квартир оплачивают так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги (отопление, холодная и горячая вода, уборка мусора и др.

Налоги и расходы на содержание недвижимости в Германии

), плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrücklage), из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общественного пользования. Плата домоуправлению составляет €10-20 в месяц. Размер взносов в коммунальную кассу обычно устанавливается обществом владельцев на собраниях владельцев.

Если решений о внесрочных расходах или повышении ежемесячных взносов не принято, то средний размер таких взносов по небольшим квартирам составляет €15-30 в месяц.

Оплата коммунальных услуг производится в качестве предоплаты, размер которой устанавливается каждый год домоуправлением на основании объемов потребления в предыдущем году.

После этого на каждую квартиру домоуправлением издается так называемый экономический план (Wirtschaftsplan) на следующий год, в котором размер предоплаты соответствует размеру использованных коммунальных услуг в предыдущем году.

Электроэнергия оплачивается практически всегда дополнительно и не входит в коммунальные услуги.

В Германии существует большое количество компаний электроснабжения, и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать организацию из имеющихся в том или ином регионе.

Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц. Подключение стационарного телефона стоит €60, месячная оплата – от €15 до €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро. Кроме государственной корпорации Deutsche Telecom услуги связи предоставляет большое количество других компаний.

Минута разговора внутри сети по мобильному телефону оценивается в среднем 15-18 центов, хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов, что дороже, чем в России. Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone и E-Plus.

Радио обходится в €5,52 в месяц, пакет радио плюс кабельное телевидение – €17. Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель.

Поземельный налог В среднем €70-150 в год для небольшой квартиры. Зависит от общей оценочной стоимости имущества, коэффициента измерения поземельного налога и налоговой ставки конкретной коммуны
Расходы на домоуправление(поддержание чистоты в доме, ремонт, общедомовые мероприятия) €20-40 в месяц
Услуги управляющей компании €30-50 в месяц
Взносы в накопительный фонд от €15 за кв. м в месяц(для здания в хорошем состоянии, не требующем ремонта)
Электричество в среднем €0,29 за кВт*ч(тарифы за 2016 год)
Водоснабжение €0,30 — 0,50 за куб. м
Газ €3-4 за куб. м
Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения квартиры полученной по наследству образец

Налоги при покупке-продаже квартиры в Германии

Конкретный примерКвартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м

  • Поземельный налог    €250
  • Услуги домоуправления – в среднем 20 евро в месяц    €240
  • Взносы в накопительный фонд – около 30 евро в месяц    €360
  • Электричество – от 35 евро в месяц    €420
  • Газ (квартира отапливается газом) – 40 евро в месяц    €480
  • Водоснабжение    €130
  • Итого расходов в год    €1.880    

Цены на большую часть продуктов в стране немногим уступают московским.

Килограмм говядины стоит около €5, свинины – €3-4, литр молока – €1, десяток яиц – €1, бутылка недорого вина – от €1,5 до €5, бутылка пива – €0,2-0,8.

Хлеб и рыба дороже, чем в России – килограммовая буханка хлеба стоит €1,5, 250-граммовая упаковка лососевого филе – €3. Овощи (помидоры, огурцы) имеют практически одинаковую стоимость зимой и летом.

В последнее время в Германии все больше приобретают популярность так называемые био-продукты, то есть экологически чистые продукты. Стоят они обычно на 50-100% выше подобных «обычных» продуктов. Их можно найти в обычных супермаркетах (со значком «био» на упаковке) или же в специализированных био-супермаркетах.

Дешевле всего закупаться в супермаркетах, таких как Aldi, Lidl, Norma. Plus, Penny. Более дорогие сети магазинов с большим ассортиментом товаров – Kaufland, Marktkauf, Real, магазин эко-продуктов Edeka. Kaufland и Real — недорогие супермаркеты, по цене такие же примерно, как и упомянутые выше бюджетные. Edeka и Kaisers — немного дороже, но выбор продуктов поинтереснее.

Недорогую одежду и бытовую электротехнику можно найти в комиссионных магазинах. В крупных универмагах (Toom, MediaMarkt, Karstatt-Quelle) действует система скидок. Техника низкого ценового диапазона в Германии дешевле, чем в России. Более дорогая сопоставима по цене, но гораздо выше по качеству.

Налоги и расходы на содержание недвижимости в Германии

Поскольку Германия, как и весь Евросоюз, борется с курением, сигареты здесь дорогие – от €4 и выше. Многие немцы предпочитают покупать сигаретный табак и бумагу для самокруток.

Размер пособия по безработице в 2016 году составил €404 в месяц на человека, по €364 в месяц на супругов или от €237 до €306 в месяц на детей в зависимости от возраста. Безработным государство оплачивает жилье и медицинскую страховку.

Транспорт

Система общественного транспорта в Германии – одна из самых эффективных в Европе. В нее входят: метро (U-bahn), пригородные поезда (S-bahn), автобусы и трамваи. Проезд на одно и то же количество тарифных зон на разных видах транспорта стоит одинаково. 

Если регулярно пользоваться городским транспортом, выгоднее приобрести проездной билет на месяц. Билеты на все виды транспорта действительны в течение двух часов после покупки без ограничения пересадок. Можно приобрести билет на один день – одиночный или групповой.

Гражданин Германии — налоговый резидент России

Гражданин Германии (или гражданин России) постоянно проживающий в Германии продал квартиру в Москве в мае 2018г. по цене 21 000 000 руб. (300 000 Евро). Квартира была куплена в 2010г. за 19 000 000 руб.

Поскольку не выполняется условия о налоговом резидентстве РФ, налоговый вычет не применяется, и налог НДФЛ за 2018г. составит 30% от цены недвижимости – 7 000 000 руб. (100 000 Евро.) = (21 000 000 х 30%).

Учитывая, что продажа квартира произошла в 2018г., но куплена квартира – в 2010 (то есть до 2016г.), по правилам статьи 220 Налогового кодекса РФ, налоговые резиденты РФ освобождаются от уплаты НДФЛ в случае продажи недвижимости после владения ею 3 года.

То есть, налоговый резидент по этой сделке не платит никакие налоги.

Спекулятивный налог. Налогообложение продажи объектов недвижимости в Германии

Выше показано, что налоговое законодательство России позволяет быть налоговым резидентом и гражданину России и гражданину Германии. Вместе с тем, некоторые граждане России, или граждане, имеющие двойное гражданство, постоянно или преимущественно проживающие в Германии, умалчивают об этом, и не платят налог НДФЛ не в России, не в Германии.

Информируем: в соответствии с межправительственным соглашением России и Германии, налог НДФЛ с продажи недвижимости должен уплачиваться по месту нахождения недвижимости. Соответственно, при продаже недвижимости расположенной в России — налог уплачивается в России.

Как налоговая узнает, гражданин – налоговый резидент России, или нет ?

Ответ:  по паспорту !

С гражданами России это может сыграть злую шутку.

В 2018г. имеются не однократные случаи, когда налоговая в России получает информацию, что гражданин России фактически проживает в Германии.

Результат – доначисление НДФЛ.

При кажущейся простоте правила 183 дней, его применение для налогообложения  приводит к ошибкам и рискам доначислений.

Как правильно определить налоговый статус для налогообложения — читайте здесь.

Для установления статуса налоговый резидент определяющим является законность нахождения  гражданина Германии в России. Налоговый кодекс РФ не раскрывает что означает это понятие. Повседневная практика сдачи налоговой отчетности показывает, что налоговики в России связывают законность нахождения иностранцев в России с соблюдением ряда законов.

В частности, въезд граждан Германии в Россию и выезд осуществляется по визе при  наличии действующих документов, удостоверяющих личность.

Если гражданин Германии располагает видом на жительство в РФ, въезд и выезд осуществляется на основании документа, удостоверяющего личность и вида на жительство (статья 23 закона от 15 августа 1996 года N 114-ФЗ»О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию»).

Законность пребывания иностранных граждан в России или временного проживания определяется сроком действия выданной им российской визы  или вида на жительство. Эти вопросы регулируются статьями 5 и 6 закона РФ от 25 июля 2002 года N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Гражданин России, постоянно проживающий в Германии, в налоговых отношениях с Российской Федерацией не является ее налоговым резидентом, со всеми вытекающими последствиями: доходы от продажи российской недвижимости такого россиянина облагаются по ставке 30 %, отсутствует право на применение налоговых вычетов по НДФЛ.

В частности, до 2016 года налоговые вычеты полностью освобождали от налога НДФЛ доход физического лица-налогового резидента России от продажи квартиры, жилого дома, если налогоплательщик владел этой недвижимостью на праве собственности 3 года и более.

Налоговые органы срок владения устанавливают по дате выдачи свидетельства о праве собственности на недвижимость или по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). К сведениям ЕГРП налоговые органы имеют удаленный доступ онлайн.

С 2016 года срок давности владения увеличился до 5 лет.

Спекулятивный налог. Налогообложение продажи объектов недвижимости в Германии

Спекулятивный налог может возникнуть в первую очередь при продаже земельных участков в соответствии с § 23 EStG. Однако, даже частная сделка по продаже ценных бумаг или акций, произведений искусства, ювелирных изделий, драгоценных металлов, книг или иностранной валюты также может подлежать налогу на прибыль.

Предлагаем ознакомиться:  В какой срок выплачивают страховку жизни человека

Налоги и расходы на содержание недвижимости в Германии

В Германии прибыль от продажи земельного участка подлежит спекулятивному налогу, если этот участок был продан в течение 10 лет после его приобретения.Десятилетний период исчисляется от даты покупки до даты продажи недвижимости. Важно то, что для освобождения от налога, этот период должен быть превышен по крайней мере на один день.

В соответствии с § 23 EStG налогообложению подлежит прибыль от продажи всех зданий (домов, квартир или их частей, комнат) и их частей, которые были построены, расширены или пристроены в период владения, а также прибыль от продажи всех внешних сооружений (ограждений, дорог, площадей и укреплений), находящихся на земельном участке.

Можно сказать, что судьба построек разделяет судьбу земельного участка.

Если земельный участок был продан в течение 10 лет с момента покупки, то спекулятивному налогу подлежит прибыль, полученная как за земельный участок, так и за продажу сооруженных на нём за время владения построек.

Если прибыль от продажи земли не облагается налогом по истечении обозначенного срока владения, то и прибыль от продажи построек также освобождена от него.

Налоги и расходы на содержание недвижимости в Германии

От спекулятивного налога могут быть освобождены сделки купли-продажи объектов недвижимости, которые:

  • в период между покупкой или сооружением объекта и его продажей были использованы исключительно в целях проживания владельца объекта, или
  • в год продажи и в предыдущие два года были использованы исключительно в целях собственного проживания владельца объекта.

В первом случае налоговое законодательство исходит из непрерывного периода собственного использования.

Перерыв в пользовании домом или квартирой в связи с необходимым ремонтом или реконструкцией как до, так и после собственного использования не оказывает влияния на налогообложение, если владелец может доказать его безусловное намерение на дальнейшее собственное проживание или на продажу объекта.

Во втором случае теоретически достаточно, если владелец использовал имущество, по крайней мере, один полный календарный год, один день в предыдущем году и один день в году продажи жилого помещения.

Прилегающий к зданию земельный участок также подлежит освобождению от налога, если этот участок соответствующим образом использовался в целях личного проживания и имеет обычный для прилегающей местности размер. Как правило, для садовых участков площадью до 1000м² не требуется дополнительных подтверждений.

Незастроенный земельный участок не может быть освобождён от налога даже в случае, если он использовался исключительно для собственного отдыха или если владелец, например, не смог реализовать запланированную постройку дома для проживания и вынужден продать.

Дом, часть дома или квартира могут использоваться в целях проживания, если они для этого предназначены и находятся в состоянии, позволяющем постоянное пребывание. Таким образом квартиры, которые предназначены только для временного проживания, например для отдыха, не служат для постоянного проживания. Пустые здания или квартиры также не соответствуют требованиям постоянного проживания.

Дом, часть дома или квартира используются в целях личного проживания, если их хозяин сам фактически использует эту жилплощадь для собственного проживания в одиночестве, со своей семьей или с его партнером.

Налог на недвижимость в Германии

Здание, часть здания или квартира, которые сдаются в аренду третьим лицам или используются в профессиональных целях, например таких как работа по дому, не освобождены от налога.

Если часть дома или квартиры была предоставлена третьему лицу для проживания бесплатно, это не окажет влияния на освобождение от налога. Однако владелец в остальной части дома или квартиры должен вести самостоятельное домашнее хозяйство.

Если же квартира или дом полностью предоставлены родственникам владельца или даже находящимся на законном иждивении владельца лицам (за исключением детей, за которых владелец получает семейное пособие) для проживания бесплатно, то этот объект не подлежит освобождению от налогообложения.

Если владелец проживает в собственном доме или квартире время от времени, но в остальное время этот дом или квартира находятся в его исключительном распоряжении, то этот объект недвижимости считается находящимся в постоянном использовании. Таким образом, можно даже пользоваться несколькими домами или квартирами, так как временные рамки использования не имеют конкретного значения.

сумма, полученная от продажи объекта —           покупная цена объекта —           затраты на постройку, расширение, дополнение здания             учтённая при налогообложении других доходов амортизация здания

—           прочие расходы.

Налоги и расходы на содержание недвижимости в Германии

Сумма, полученная от продажи объекта, включает в себя все, что владелец получает при продаже в виде денег или денежных эквивалентов.

Затраты на постройку здания включают в себя все расходы, связанные с постройкой здания от начала строительства до его завершения (например — разрешение на строительство, архитектурные и инженерные работы). Затраты на расширение или дополнения здания могут включать в себя, например, строительство дополнительного сооружения, этажа, увеличение площади.

Расходы по финансированию приобретения объекта представляют собой затраты в рамках налогообложения доходов от сдачи объекта в аренду или лизинг.

При продаже объекта, который частично использовался для собственного проживания и частично в других целях, прибыль возможно разделить пропорционально соотношению общих площадей.

Налогообложение физических лиц производится в виде подоходного налога. Налоговой базой является нетто-доход (прибыль) каждого физического лица от различных видов доходов в соответствующий календарный период.

Налоговые ставки подоходного налога имеют прогрессирующий характер. При налоговой базе до 8.004,00 евро в год доход не облагается налогом. При доходе от 8.004,00 евро до 52.882,00 евро ставка налога возрастает по прогрессивной шкале с 14% до 42%.

При доходе выше 250.731,00 евро применяется максимальная налоговая ставка в размере 45%. В случае супругов, подающих совместную декларацию, налоговая база удваивается.

Налогообложение прибыли от продажи объектов недвижимости проводится не в период заключения сделки купли-продажи, а в период фактического поступления денежных средств (дата валютирования).

Если средства от продажи поступают в рассрочку в течение нескольких календарных лет, то налогооблагаемая прибыль возникает в тот период, в котором поступившие денежные средства в сумме превышают совокупные расходы на покупку, постройку  и т.д..

Если сумма прибылей от сделок купли-продажи недвижимости в календарный год не превышает 600 евро, то спекулятивный налог не взимается. Но в случае прибыли в размере 600 евро или более, эта прибыль полностью облагается налогом, а не только на сумма, превышающая 600 евро.

Настоящая статья представляет собой общий обзор темы и не может заменить личную консультацию.Если у вас возникнут дополнительные вопросы, будем рады возможности на них ответить.

Предлагаем ознакомиться:  Налог на доходы физических лиц налоговые ставки нологовый период

Налоги на недвижимость в Германии

При покупке 3,5–6,5 % от стоимости объекта При владении 100–300 евро в год При продаже 15–48 % от прироста капитала

При покупке, владении, сдаче в аренду и отчуждении недвижимости в Германии иностранцы платят налоги по тем же ставкам, что и резиденты страны.

Покупка

После заключения сделки покупатель платит единоразовый налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). В зависимости от федеральной земли ставка составляет 3,5–6,5 % от стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Если недвижимость приобретает родитель, супруг или ребёнок владельца, то он не платит этот налог.

Бранденбург, Саар, Северный Рейн – Вестфалия,Шлезвиг-Гольштейн 6,5
Берлин, Гессен 6,0
Баден-Вюртемберг, Бремен, Мекленбург – Передняя Померания,Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц,Саксония-Анхальт, Тюрингия 5,0
Гамбург 4,5
Бавария, Саксония 3,5

Гонорары маклера и нотариуса, участвующих в сделке купли-продажи, облагаются налогом на добавленную стоимость в размере 19 % от затрат на их услуги.

Владение

Собственники платят ежегодный налог на недвижимость (Grundsteuer). Размер налога зависит от типа объекта, его местоположения, площади земельного участка и времени постройки. В среднем владельцы квартир платят 100–300 евро в год — относительно небольшие суммы по сравнению с другими европейскими странами.

Сдача в аренду

При сдаче недвижимости в аренду собственники платят налог на доход: физические лица — подоходный налог (Einkommensteuer), юридические — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Подоходный налог рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, включая надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag).

Налогооблагаемая
база, евроСтавка,
% от дохода

8 821 – 54 057 14,77–43,255
54 058 – 256 303 44,31
256 304 и более 47,475

Для компаний, которые сдают недвижимость в аренду и не осуществляют никакой другой коммерческой деятельности, ставка налога на доход фиксированна: 15,825 %, включая надбавку в поддержку солидарности.

— Что такое надбавка в поддержку солидарности?— Это отчисления на экономическое восстановление земель бывшей ГДР. Надбавка применяется к подоходному, корпоративному налогу и налогу на прирост капитала. Её размер составляет 5,5 % от суммы обязательного платежа по основному налогу.

Налогом на доход облагается разница между всеми полученными доходами и произведенными затратами. К последним относятся расходы на покупку, коммунальные платежи, плата управляющей компании, налог на имущество, проценты по кредиту, налог на землю, амортизация здания (2–3 % от стоимости здания в год).

Россиянам, сдающим в аренду недвижимость в Германии, не требуется платить налог на доход в России, потому что между двумя государствами действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

— Правда ли, что в Германии оформление недвижимости не на физическое, а на юридическое лицо помогает оптимизировать налоги?— Действительно, по статистике Tranio, покупатели доходной недвижимости стоимостью более 1 млн евро ежегодно экономят в среднем 25 % от налога на доход по сравнению с тем, как если бы они зарегистрировали тот же объект на физическое лицо.

Продажа

Продавец недвижимости выплачивает налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является одной из форм налога на доход.

для физических лиц он взимается по ставке подоходного налога (14,77 – 47,475 %), для юридических лиц — налога с корпораций (15,825 %).

Физические лица не платят налог на прирост капитала, если между покупкой и продажей недвижимости прошло более 10 лет, или если объект использовался исключительно для личного проживания минимум три года до продажи.

При наследовании или дарении недвижимости налог на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) платит получатель объекта. Обычно налогооблагаемая база равна рыночной стоимости недвижимости.

Ставка налога на наследство или дарение варьируется от 7 до 50 % в зависимости от степени родства и стоимости объекта.

Налогоплательщики делятся на три класса, для каждого из которых предусмотрены необлагаемые вычеты, уменьшающие размер налогооблагаемой базы.

Налоговый
классПолучателиНеоблагаемый
вычет, евро

1 Супруги и гражданские супруги Дети и внуки (при умерших родителях) Дети и внуки (при живых родителях)Родители, бабушки и дедушки 500 000 400 000200 000 100 000
2 Братья и сёстры Племянники Приёмные родители СвойственникиРазведённые супруги и партнёры 20 000
3 Остальные, в том числе юридические лица 20 000

Когда уплачивается налог НДФЛ на продажу расположенной в России недвижимости в 2018г.

Сумма налога НДФЛ с продажи недвижимости в России определяется ценой недвижимости в договоре купли-продажи. Однако для уменьшения налога стороны  в договорах указывали существенно меньшую сумму.

В 2018г. налоговые инспекции контролируют цену недвижимости в договоре с кадастровой стоимостью недвижимости по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости конкретной недвижимости указанной в ЕГРН, налог НДФЛ от продажи недвижимости рассчитывают из предполагаемого дохода, равного 70% кадастровой стоимости.

Если цена в договоре больше 70% кадастровой стоимости этой недвижимости, то налог НДФЛ рассчитывают исходя из цены недвижимости в договоре.

Кадастровая стоимость расположенной в России недвижимости с 2017 года указана в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и периодически пересчитывается (происходит переоценка).

Что бы в договоре указать правильную цену и заранее рассчитать налог НДФЛ перед сделкой мы рекомендуем получить выписку по объекту недвижимости из ЕГРН в которой будет указана и кадастровая стоимость этой недвижимости.

Жители Германии – наиболее рискующие в 2018г. при продаже недвижимости в России

В группе наибольшего риска жители Германии граждане России, продающие приватизированные квартиры, дома, участки.

Если после получения собственности по приватизации до даты сделки в 2018г. прошло менее 3-х лет, в лучшем случае такой гражданин заплатит 13% сцены сделки за вычетом 1 млн. руб.

Вторыми идут жители Германии-граждане России, продающие в 2018г. недвижимость в России, купленную в 2016г.-2017г., или получившие в эти годы собственность по ДДУ.  Срок давности владения с 2016г. увеличен до 5 лет (для купли-продажи).

Третья очередь – собственники недвижимости – граждане Германии.

Учитывая перечисленные возможности «попасть на налоги» с продажи недвижимости в России,  рекомендуем планировать сделки заранее, для чего обращайтесь на консультацию к адвокату по налогам, или к квалифицированным юристам по недвижимости.

Как продавцу — жителю Германии рассчитать налог с продажи недвижимости в России

Налоговый период для НДФЛ – календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря.

Налог НДФЛ должен быть уплачен по окончании налогового периода, в котором доход был получен. При продаже недвижимости, расположенной в России,  физические лица — получатели дохода уплачивают налог НДФЛ в следующем году, после окончании календарного года, в течение которого была продана недвижимость.

Важно: в России налогоплательщик НДФЛ при получении дохода от продажи недвижимости обязан подать налоговую декларацию с указанием суммы полученного дохода и рассчитанной суммой налога НДФЛ.

Декларация должна быть подана не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (года продажи квартиры, гаража, машиноместа и т.д.).

Налог НДФЛ с продажи недвижимости (квартиры, дома, земли и т.д.), расположенной в России, должен быть уплачен не позже 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

Резиденты РФ исчисляют НДФЛ по налоговой ставке 13% от размера налоговой базы.

Налоговая база по сделке от продажи недвижимости в России определяется как цена недвижимости в договоре купли-продажи, уменьшенная на сумму налоговых вычетов, например, на расходы по приобретению этой недвижимости.

Если недвижимость куплена в 2016, 2017г. правила исчисления налога будут иными, учитывающими кадастровую стоимость недвижимости.

Не резиденты РФ: исчисляют НДФЛ по налоговой ставке 30% от размера налоговой базы.

Налоговая база для нерезидента-продавца: по сделке от продажи недвижимости в России определяется как цена недвижимости в договоре купли-продажи.

По состоянию на 28 мая 2018 года

Москва